Usucapione Mediazione Tribunale: cosa conviene?

NEGOZIO DI ACCERTAMENTO O SENTENZA DICHIARATIVA?

Abbiamo visto che fino a pochi anni fa l’unico modo per poter trascrivere l’usucapione di un bene immobile era ottenere una sentenza dichiarativa dal Giudice. usucapione mediazione tribunale

Dal settembre 2013, invece, il “decreto del fare” ha reso possibile far trascrivere l’usucapione di un immobile anche tramite un cosiddetto “negozio di accertamento”, ovvero un accordo fra le parti che “accerta” l’intervenuta usucapione del bene. usucapione mediazione tribunale

Vi sono alcune differenze importanti fra le due ipotesi, che rendono la mediazione molto più economica:

Usucapione in Mediazione	Usucapione in Tribunale
l’accordo di mediazione è interamente esente dal pagamento dell’imposta di registro per valori dell’immobile fino a € 50.000	la sentenza dichiarativa di usucapione è interamente soggetta all’imposta di registro (15% per terreni agricoli, 9% per fabbricati e altri terreni, con un minimo di € 1.000)
con l’accordo di mediazione le imposte si pagano solo sull’eccedenza di € 50.000 e il valore preso per il calcolo è, normalmente, quello catastale. Trattandosi di un valore certo, non si è soggetti ad accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.	con la sentenza di usucapione le imposte di registro, ipotecaria e catastale vanno sempre pagate sul valore venale dell’immobile (risultante dall’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate), in media da 3 a 5 volte più alto di quello catastale (spesso per i terreni anche 10 volte o più). Si è, inoltre, soggetti ad accertamenti fiscali.
una mediazione per l’accertamento dell’usucapione il più delle volte dura da tre a quattro settimane	una causa di accertamento dell’usucapione può durare anni
la rapidità del procedimento di mediazione rende i costi di assistenza legale molto più contenuti	per la durata della causa di accertamento dell’usucapione, i costi dell’assistenza legale possono essere elevati
in mediazione si risolvono la gran parte delle controversie in materia di usucapione, senza dover andare successivamente in Tribunale	in materia di usucapione, per legge, prima di potersi rivolgere al tribunale è necessario comunque passare prima per la mediazione

A puro titolo esemplificativo, proviamo a comparare i costi totali di usucapione in mediazione e in tribunale per quattro immobili di valore diverso (un terreno agricolo, un terreno fabbricabile, due fabbricati) per capire quanto è possibile risparmiare con la mediazione rispetto alla causa. usucapione mediazione tribunale

Nella voce “imposte” sono sommate l’imposta di registro e l’imposta catastale e ipotecaria, mentre nella voce “altri costi” sono comprese le spese di mediazione, i contributi unificati e i costi dell’intervento dei professionisti (notaio e avvocato), il cui ammontare è stato calcolato approssimando valori medi nazionali.

In particolare, nei costi di assistenza legale sono state considerate sia l’attività stragiudiziale in mediazione, sia quella giudiziale in Tribunale, mentre nei costi di assistenza notarile sono ricompresi gli oneri fiscali, i costi fissi, le visure, gli accertamenti e la trascrizione dell’atto in conservatoria. usucapione mediazione tribunale

1) Terreno agricolo con valore catastale di € 500 e valore venale di € 5.000:

Procedimento	Tempi	Imposte	Altri costi	Totale	Risparmio
Mediazione	max 3 mesi	€ 100	€ 1.900	€ 2.000	€ 400
Tribunale	1-2 anni	€ 1.100	€ 1.300	€ 2.400	//

2) Terreno fabbricabile con valore catastale di € 500 e valore venale di € 5.000:

Procedimento	Tempi	Imposte	Altri costi	Totale	Risparmio
Mediazione	max 3 mesi	€ 100	€ 2.000	€ 2.100	€ 600
Tribunale	1-2 anni	€ 1.100	€ 1.600	€ 2.700	//

3) Magazzino con valore catastale di € 5.000 e valore venale di € 25.000:

Procedimento	Tempi	Imposte	Altri costi	Totale	Risparmio
Mediazione	max 3 mesi	€ 100	€ 2.300	€ 2.400	€ 1.700
Tribunale	1-2 anni	€ 2.350	€ 1.750	€ 4.100	//

4) Abitazione 2ª casa con valore catastale di € 30.000 e valore venale di € 150.000:

Procedimento	Tempi	Imposte	Altri costi	Totale	Risparmio
Mediazione	max 3 mesi	€ 100	€ 4.100	€ 4.200	€ 12.700
Tribunale	1-2 anni	€ 13.600	€ 3.300	€ 16.900	//

In tutti questi casi, quindi, l’usucapione in mediazione risulta nettamente più conveniente sia dal punto di vista economico, sia per la rapidità del procedimento: poche settimane contro mesi o anni!

Inoltre, solo con INMEDIAR, se chiudi l’accordo di accertamento dell’usucapione durante il primo incontro, le spese di mediazione sono ridotte del 50%.

Esistono casi in cui la via della mediazione non è possibile, oppure non è conveniente?

In effetti si. Si tratta di questi tre casi: usucapione mediazione tribunale

immobile con abusi edilizi gravi (non sanabili): usucapione mediazione tribunale

in questo caso non è possibile, per il notaio, autenticare il verbale di accordo, e quindi la mediazione non può andare a buon fine; usucapione mediazione tribunale

immobile intestato a persona deceduta, con gli eredi sconosciuti, oppure che hanno rifiutato l’eredità:

in questo caso non è possibile accertare l’usucapione con un accordo, mancando gli intestatari che lo possano sottoscrivere; usucapione mediazione tribunale

immobile intestato a persona deceduta da molti decenni, con numerose successioni non effettuate:

in questo caso prima che gli eredi possano sottoscrivere l’accordo devono essere effettuate tutte le successioni, con i relativi costi (almeno cinque/seicento euro a successione).

Comunque, anche in questi rari casi nei quali la via giudiziaria è di norma la migliore, il tentativo di mediazione è obbligatorio per legge.

Prima di avviare un procedimento di mediazione per usucapione:

è necessario verificare se gli aventi diritto sull’unità da usucapire sono tutti concordi nel riconoscere l’avvenuta usucapione, oppure considerare l’eventualità della causa;
è necessario che il giorno fissato per l’incontro di mediazione tutti gli intestatari del bene da usucapire siano presenti personalmente o tramite procura speciale notarile;
in caso di morte di un intestatario del bene da usucapire è necessario verificare se ci sia stata o meno la successione;
è necessario verificare eventuali gravami sul bene da usucapire;
è necessario verificare la reperibilità degli intestatari del bene da usucapire;
è necessaria l’assistenza di un avvocato;
è necessario un notaio;
è necessario avere i riferimenti catastali completi dell’immobile da usucapire.

Per un primo preventivo di massima sui costi di mediazione sarà sufficiente indicare il valore del bene da usucapire e il numero delle parti.

usucapione mediazione tribunale

Cerca la nostra sede più vicina a te

TRASCRIVIBILITÀ

L’articolo 2643 del codice civile prevede, al punto 12-bis, che siano trascrivibili “gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.