La locazione di un bene immobile ad uso abitativo è una decisione importante e sofferta: il primo tarlo che pervade la mente di ogni proprietario di casa al momento di locare un immobile è quali siano i rimedi nel caso che l’inquilino non paghi i canoni di locazione regolarmente o addirittura non li paghi affatto. inquilino moroso
Fino a qualche anno fa per chi si fosse trovato nella situazione di recuperare i canoni di locazione ed eventualmente procedere con lo sfratto, il ricorso al Tribunale era l’unica via percorribile.
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Oggi, prima di rivolgersi al Tribunale, è possibile trovare una soluzione con l’inquilino moroso grazie alla Mediazione civile, rivolgendosi ad un Organismo di Mediazione. inquilino moroso
1. Ricorso alla Mediazione civile inquilino moroso
Dal 2010, grazie all’introduzione della Mediazione civile, è possibile affrontare la problematica relativa al mancato pagamento dell’affitto fuori dalle aule di Tribunale. inquilino moroso
Il ricorso alla Mediazione civile si mostra particolarmente utile quando ci sono contestazioni sullo stato dei luoghi, sull’abitabilità, sulle infiltrazioni, sulla manutenzione dell’immobile, sulle condizioni igienico sanitarie dell’immobile e in tutti i casi dove la morosità si è manifestata non per stato di necessità del conduttore, ma è il frutto di una ritorsione del conduttore nei confronti del proprietario. inquilino moroso
Spesso il conduttore si sente autorizzato a non pagare il canone di locazione perché il proprietario non effettua la manutenzione dell’immobile, oppure perché il conduttore stesso ha avuto la necessità di effettuare dei lavori di manutenzione e ha sostenuto delle spese. inquilino moroso
Il ricorso alla Mediazione civile è particolarmente efficace nelle controversie in materia di locazione perché è veloce, ha costi contenuti e grazie all’intervento di un Mediatore professionista, spesso si riesce a ricucire il dialogo tra le parti evitando lunghi e costosi contenziosi in Tribunale.
Come ci confermano le statistiche la locazione è uno di quei settori dove si registrano il maggior numero di accordi conciliativi raggiunti in sede di Mediazione civile.
Per questo motivo è altamente consigliato rivolgersi ad un Organismo di Mediazione. Sarà questo a nominare il Mediatore professionista che aiuterà le parti a raggiungere una soluzione condivisa. inquilino moroso
Per dare inizio ad una procedura di Mediazione civile in materia di locazione è necessario:
- scegliere un Organismo di Mediazione,
- rivolgersi ad un avvocato, inquilino moroso
- presentare un’istanza di mediazione.
Una volta presentata l’istanza di Mediazione l’Organismo di Mediazione
- nomina un Mediatore,
- fissa la data, l’ora ed il luogo dell’incontro di mediazione,
- convoca le parti a mezzo pec o lettera raccomandata.
Il giorno dell’incontro di Mediazione, il Mediatore
- spiega le finalità e le modalità di svolgimento del procedimento di mediazione,
- favorisce il dialogo tra le parti e le aiuta nella ricerca di una soluzione condivisa,
- redige l’accordo conciliativo che costituisce titolo esecutivo.
Per ulteriori informazioni su come avviare una procedura di mediazione, clicca qui.
2. Ricorso alla via giudiziale in Tribunale
Il procedimento al quale bisogna necessariamente fare riferimento è quello di convalida di sfratto, che trova disciplina nel disposto dell’art. 658 c.p.c. inquilino moroso
L’art. 658 c.p.c.
“Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. Se il canone consiste in derrate, il locatore deve dichiarare a norma dell’articolo 639 la somma che è disposto ad accettare in sostituzione”.
La norma dunque prevede la possibilità di intimare al conduttore lo sfratto laddove lo stesso sia moroso e, contestualmente, chiedere con ingiunzione il pagamento dei canoni scaduti.
Preliminarmente è necessario costituire in mora il debitore almeno venti giorni dopo la scadenza della rata.
In detto atto dovrà essere indicato un termine (15 giorni) decorso inutilmente il quale, in assenza di adempimento, verranno adite le vie giudiziarie per il rilascio dell’immobile e per il recupero del credito.
Decorso inutilmente detto termine si procede per vie legali. In sostanza l’azione di cui si discute è diretta ad ottenere una risoluzione del contratto per inadempimento unitamente ad una condanna del conduttore al rilascio dell’immobile.
Azionata la procedura di sfratto bisogna distinguere due eventualità: inquilino moroso
- se il conduttore paga in udienza, allora il procedimento si estingue e prosegue il rapporto di locazione
- altrimenti si può far ricorso alla deduzione dell’art. 55 della legge n.392 del 1978.
Nelle locazioni abitative è prevista la possibilità che il conduttore chieda il c.d. termine di grazia per sanare la morosità laddove deduca e riesca a provare le proprie difficoltà economiche.
L’art. 55 della legge n.392 del 1978 così dispone:
“La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. inquilino moroso
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà. Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto”.
Precisazione importante
L’azione di convalida di sfratto potrà essere esercitata solo per un tipo di inadempimento, ovvero il mancato pagamento dei canoni, non potendo essere invece attivata per inadempimenti diversi, dovendo in tale ipotesi essere attivata la procedura di cui all’art. 447 bis c.p.c.
Di recente la Suprema Corte si è pronunciata nel senso di ammettere che la risoluzione del contratto di locazione è ammissibile anche laddove la medesima abbia i caratteri propri di un azione di accertamento.
- Se il conduttore contesta il diritto a procedere del locatore, propone un’opposizione a mezzo di un legale e ha inizio un vero e proprio procedimento ordinario. inquilino moroso
- Se l’inquilino non si presenta o presentandosi non ha nulla da eccepire, il giudice convalida lo sfratto e intima a questi di abbandonare l’immobile entro 30 giorni.
3. Fase esecutiva
In fine non bisogna sottovalutare i costi e le lungaggini di una eventuale procedura esecutiva.
Qualora l’inquilino continui a non pagare e non voglia rilasciare l’immobile sarà necessario procedere con lo sfratto a cura dell’ufficiale giudiziario. inquilino moroso
È facile intuire che, in caso di accordo conciliativo raggiunto in mediazione, sarà alquanto improbabile che sia necessario ricorrere allo sfratto, mentre sarà altamente probabile che sia necessario attivarsi per liberare l’immobile dall’inquilino moroso quando non ci sia un accordo e quando la decisione provenga da un giudice.
Bisogna ricordare che la fase esecutiva può essere molto lunga e complicata, visto che è uno dei momenti più delicati e difficili di tutto il procedimento e sarebbe sempre utile cercare di addivenire ad una soluzione bonaria.
Come recuperare i canoni non pagati?
Sul punto giova precisare che il provvedimento di sfratto contiene finanche l’ingiunzione rivolta al debitore di pagare i canoni insoluti (debito residuo).
Nulla esclude che anche in detta circostanza il locatore possa incontrare le resistenze del debitore e, dunque, sia necessario nuovamente cercare un accordo in Mediazione o costretto ad avviare un’azione esecutiva con l’ausilio dell’Ufficiale Giudiziario. inquilino moroso
Conclusioni
Se il conduttore non paga, cosa fare e quale è la soluzione migliore?
Le vie stragiudiziali come la Mediazione sono sempre le più efficaci e, sicuramente producono risultati in tempi più rapidi e con meno dispendio di risorse economiche.
Qualora le vie stragiudiziali fallissero il ricorso al Tribunale sarebbe inevitabile e sarebbe comunque necessario affrontare i costi e soprattutto le lungaggini processuali. inquilino moroso
Rimane dunque libero il campo di scelta del locatore:
- tentare di accordarsi con il conduttore inadempiente in un incontro di Mediazione con l’ausilio di un Mediatore Professionista, oppure
- attivarsi per vie giudiziarie e delegare la risoluzione della controversia che dovrà poi essere decisa da un giudice e poi attuata per mezzo dell’Ufficiale Giudiziario.
L’inquilino moroso potrà, se ne ricorrono le circostanze, dedurre la sua incapacità a saldare il debito per il suo temporaneo stato di crisi economica. A tal riguardo supplisce l’istituto del termine di grazia o della morosità incolpevole. inquilino moroso
